💣모르면 후회하는 물상보증 주의사항 4가지💣

연대보증과 물상보증의 차이점

• 연대보증: 보증인이 주채무자와 연대하여 채무를 부담함으로써 주채무의 이행을 담보하는 보증채무를 말합니다(민법 제437조 단서).

• 물상보증: 연대보증이 인적 담보라고 한다면 물상보증은 물적 담보라고 합니다.

• 연대보증: 보증인이 채무자를 대신하여 채무를 이행하는 것으로, 채권자는 보증인 보유 자산 전체를 공취할 수 있습니다. 단, 보증인의 재산에 대해 우선변제권자가 있으면 무용지물입니다.

• 물상보증: 보증인의 재산 중 설정한 담보(부동산 등)에 대해서만 공취할 수 있습니다. 근저당권을 설정할 경우 해당 담보에 대해서는 우선변제권을 가지며, 채무의 이행을 위해 경매를 신청할 수 있습니다.

대부업자의 연대보증 관행 폐지

• 이는 과거의 관행대로 계약서를 작성하거나 기존의 계약서를 변경하지 않고 계속하여 사용할 때 빈번하게 발생하는 사례입니다.

• 등기부상 설정된 소유자와 채무자의 관계에서 당연히 물상보증을 설정하였다는 것을 누구나 알 수 있다고 하여도 계약서상 연대보증이라는 문구가 기재되어 있기 때문에 채권매입추심업자에게 매각하는 것이 불가능합니다.

• 변경되지 않은 기존의 계약서를 사용하여 대부계약을 체결해야 한다면, ’보증인‘과 ’보증채무내용‘ 등의 문구를 자필로 ’담보제공자‘와 ’담보제공‘ 등으로 수정하고 날인해야 합니다.

• 부부 중 1인이 부동산 전체를 소유하고, 소유자가 아닌 사람이 채무자가 되어 대출을 받는 경우가 있습니다. 이 때 소유자의 부동산을 물상보증하는 것이 아니라, 소유자를 연대보증인으로 설정하는 경우가 많습니다.

• 이런 경우 대부계약서에 담보제공자, 물상보증인으로 표기하지 않고 보증인으로만 대부계약을 체결한 다음 보증여부란에 ‘연대보증 합니다’ 등의 문구를 기재하면 채권매입추심업자의 매입이 불가능 합니다.

• 물상보증의 경우 그 한도에 관하여 판례(대법원 1974.12.10. 선고 74다998 판결)에 따르면 ‘근저당권에 의하여 담보되는 채권액의 범위는 청산기에 이르러 확정되는 채권 중 근저당권설정계약에 정하여진 채권최고액을 한도로 하는 것이다‘라고 판시하고 있습니다.

• 즉, 물상보증 설정 시 물상보증인이 부담해야 할 범위는 대부계약상 원금이 아니라 대부계약에 따라 설정하는 등기부상의 채권최고액입니다. 그러나 이를 간과하여 보증채무최고금액을 대부계약상 원금으로 기재하는 경우, 채무에 따라 발생하는 이자를 보증인에게 요구할 수 없습니다.

• 대부계약서 상에는 실채무자가 아닌 담보 소유자(=물상보증인)을 채무자로 작성하고, 담보의 등기부등본에는 실채무자를 등기하는 사례가 종종 발견됩니다.
• 의도를 정확하게 파악할 수는 없으나, 대부업체가 더 수월하게 자금을 조달하기 위한 것으로 추측됩니다.
• 실채무자의 신용상태가 좋지 않아, 질권조달처에서 질권 대출을 부결할 가능성이 높은 경우 이런 방법을 사용하는 것입니다.

• 이렇게 작성한 대부계약일 경우, 향후 실채무자가 이자를 연체하여 채권자가 경매를 신청할 때, 경매 신청 자체가 기각될 우려가 매우 높습니다.

요약

• 물상보증 시, 연대보증한다고 작성하면 안된다.

• 보증채무최고금액을 원금으로 쓰면 안된다.

• 대부계약서상 채무자와 등기상 채무자는 일치해야 한다.